ЖК РФ даёт собственникам, обладающим не менее чем 10% голосов в доме, право обратиться в УО с требованием провести общее собрание. Если УО отказывается, спор разрешает суд и, как правило, принимает сторону жителей дома. Читайте, могут ли владельцы помещений обязать УО провести общее собрание, на котором они планируют сменить её на новую. Собственники не менее чем 10% голосов в доме вправе попросить УО провести общее собрание собственников Инициаторами общего собрания собственников помещений в МКД могут быть отдельный собственник или управляющая организация. При этом собственники, обладающие не менее 10% от общего числа голосов в доме, вправе обратиться в УО с заявлением, чтобы компания организовала и провела ОСС (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).
В таком обращении жители дома должны указать, какие вопросы хотят внести в повестку дня. УО или ТСЖ обязаны в течение 45 дней с момента поступления заявления от собственников уведомить всех о предстоящем ОСС и оформить документы в соответствии со ст. 44–47 ЖК РФ. При этом законодательством не установлено, в какой форме должно быть оформлено заявление собственников и какие сведения в нём следует указать.
Управляющая организация, получив обращение собственников о необходимости провести общее собрание, не всегда это делает. Причины бывают самые разные, но жители дома иногда не готовы с этим мириться – и идут в орган ГЖН или напрямую в суд, например, дело № А29-1623/2019. Сегодня рассмотрим судебный спор, в котором управляющую организацию принуждали провести ОСС с повесткой дня, куда требовалось включить вопросы о выборе новой УО.
При отказе УО провести ОСС по запросу собственников они могут обратиться в орган ГЖН, прокуратуру или суд
Территориальное общество Росрыболовства из Магаданской области на праве оперативного управления занимало помещение в МКД, принадлежащее Росимуществу. Юрлицо обратилось с заявлением в управляющую домом организацию, чтобы она организовала и провела ОСС. Общество просило УО включить в повестку дня вопросы о прекращении договора управления МКД с ней по окончании срока его действия и о заключении такого договора с другой компанией. УО отказалась это делать, сославшись на то, что общество не является собственником помещения в МКД.
Однако, когда управление попросило у Росимущества доверенность на представление его интересов на ОСС, собственник ответил, что такой документ обществу не нужен. В соответствии со ст. ст. 216, 296 ГК РФ право оперативного управления является вещным правом наряду с правом собственности. Выдача доверенности для участия в ОСС не требуется. Тогда организация обратилась с жалобой в орган ГЖН, который провёл внеплановую проверку и выдал УО предписание: компания обязана провести ОСС в соответствии с ч. 6 ст. 45 ЖК РФ.
Организация, управляющая домом, в ответ подала иск в суд, считая, что предписание надзорного органа незаконное и подлежит отмене. Общество не является собственником, не может инициировать собрание, к тому же не указало источник финансирования расходов на ОСС, созвать которое оно требовало (дело № А37-2355/2019).
УО может отказаться проводить ОСС, если к ней обратились собственники с менее чем 10% голосов в доме
Первый вопрос, который рассмотрел суд, был о том, вправе ли Территориальное общество на основании оперативного управления имуществом обратиться в УО и требовать созвать общее собрание собственников.
В ч. 1 ст. 216 ГК РФ предусмотрено, что вещными правами наряду с правом собственности, в частности, является право оперативного управления имуществом. Учреждения, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют и распоряжаются им с согласия собственника (ч. 1 ст. 296 ГК РФ).
Согласно ст. ст. 304-305 ГК РФ, собственник, а также лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления, могут требовать устранения нарушений их права.
Поскольку общество занимает в МКД помещение площадью 848 кв.м из 2744,1 кв.м общей площади всех жилых и нежилых помещений в МКД, это составляет более 10% от всех голосов в доме и даёт учреждению право обратиться в УО с требованием провести ОСС.
Управляющая организация обязана отреагировать на такое обращение в соответствии с ч. 6 ст. 45 ЖК РФ. При этом компания не лишена права включить в повестку дня ОСС вопрос, касающийся порядка финансирования расходов на такое собрание, в том числе о возложении их на инициатора.
УО не вправе не проводить ОСС по заявлению собственников из-за нерешённого вопроса финансирования
УО попыталась обосновать свою позицию ссылкой на разъяснения Минстроя РФ, изложенные в письме от 28.08.2015 № 27535-ОЛ/04. В этом письме ведомство говорит о том, что согласно п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, к компетенции ОСС относится принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения УО/ТСЖ общего собрания в соответствии с ч. 6 ст. 45 ЖК РФ.
По мнению Минстроя РФ, финансирует проведение ОСС и несёт соответствующие расходы инициатор такого общего собрания, а именно:
- если собрание проводится по инициативе любого собственника, то этот собственник;
- если по инициативе УО, то сама управляющая организация;
- если инициаторами выступают собственники, обладающие не менее 10% голосов собственников помещений, – указанные собственники, до принятия и вступления в силу решения общего собрания о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения этого ОСС.
Но суд первой инстанции не принял во внимание довод УО о то, что пока собрание не приняло решение об источнике финансирования этого собрания, расходы на него должно нести общество, которое является его инициатором. В решении суда указано, что разъяснения письма Минстроя РФ несостоятельны: документ не носит нормативного характера, в связи с чем не подлежит применению по делу. В примечании к документу указано, что он является разъяснением по конкретному запросу и актуален на дату издания. Предписание органа ГЖН было признано законным, а иск УО отклонён.
Компания попыталась оспорить это решение, подав апелляционную жалобу, но суд апелляционной инстанции не сказал ничего нового, подтвердив выводы коллег: УО обязана провести общее собрание по заявлению Территориального общества, а вопрос финансирования такого ОСС она может включить в повестку дня.